Assinar Feeds (RSS)TIRA DÚVIDAS
21 de February de 2008 por condominios | Na(s) Categoria(s) Tira-dúvidas.Algumas pessoas têm solicitado contato direto comigo ou com alguns colaboradores do blog para uma ajuda mais profunda, porém, todos nós trabalhamos na área e fazemos disso o nosso ganha pão, logo, não temos condições de prestar uma acessoria mais elaborada de forma gratuita, nem esse é o bjetivo do blog, minhas pretenções com ele são ajudar a sanar pequenas dúvidas comuns ao dia-a-dia da maioria dos condomínios. São vários os fatores que incidem sobre cada caso relatado, a convenção, a Legislação, decisões de assembléia, contratos, etc.. não tem como ser específico em cada assunto, isto requer mais tempo e dedicação para tratar das matérias, até porque os questionamentos não vem com todas as informações necessárias para uma resposta desse tipo.
Quem desejar um auxílio mais elaborado para um problema mais “cabeludo” ou contratar os serviços de consultoria em administração condominial e treinamento pode entrar em contato comigo através do e-mail marcelo.garrit@pop.com.br, deixando suas formas de contato e um breve resumo do problema que retornarei com certeza.
Agora, voltando a “vaca fria”, vamos aos questionamentos e respostas de hoje:
Ederson
“Foi criado um estatuto no meu condomínio, onde proíbe as crianças brincarem numa área onde sempre brincaram, enfrente o prédio no rol de entrada, lugar onde as pessoas trafegam, entrada dos carros para a garagem. Sempre picaram bola, andaram de bicicleta e agora com o novo estatuto, proibiram as crianças de brincar ali com a alegação de carros arranhados, barulho e ajuntamento. O que fazer?”
Caro Ederson, partindo do princípio que o estatuto que você menciona foi aprovado de forma legal, ou seja, em assembléia específica devidamente convocada e foram respeitados os quóruns legais necessários só lhe resta cumprir a decisão da maioria.
Vale lembrar que um condomínio é uma comunidade, logo, deve prevalecer SEMPRE o desejo da maioria, principalmente se esse desejo foi sacramentado em uma assembléia convocada para isso.
Outro ponto a ser observado é que o fato de as crianças sempre brincarem no local não quer dizer que esteja correto ou que o mesmo seja o mais apropriado para isto, lembre-se, o direito de um termina onde começa o do outro, em condomínios essa é uma regra de ouro, o direito das crianças brincarem é o mesmo que o proprietário do veículo tem de ter seu bem intacto ou que os moradores têm ao sossego, porque venhamos e convenhamos, crianças brincando fazem barulho, nada contra crianças, tenho um filho de 3 anos e me torno outra ciança quando brinco com ele, mas não posso incomodar o meu vizinho por isso. Pense bem, analise friamente a situação, até mesmo por questões de segurança das próprias crianças, o simples fato de elas brincarem num local onde há trafego de veículos indica que o local não era apropriado para isso.
Sandra Regina Conceição
“Olá,
Moro em um apto no segundo andar com minha filha e no apto embaixo do meu mora um casal com uma filha de 1 ano. Qualquer barulhinho no meu apto já é motivo de reclamação para o síndico. Minha filha tem 8 anos e quando nào está na escola, está brincando lá fora com as amigas ou então no computador. As nove da noite já estamos em nosso quarto assistindo tv em nossas camas. A vizinha de baixo alega barulho excessivo no meu apto, e diz que a nenem dela acorda, isso a tarde, que eu saiba, não pode haver barulho a noite. Por ela não posso nem ouvir música na minha casa. Nào bastando as reclamações para o síndico, ela foi dar queixa de mim na empresa que presta serviços e assessoria para o nosso condomínio e este me mandou uma carta de advertência. Só que o que ela alega ë mentira e não passa de pura implicancia, querendo me obrigar a andar “pisando em ovos”,para que sua nenem possa dormir de dia.
O que eu posso fazer?
Cabe uma ação por calúnia?
Me ajude, por favor.”
Sandra,
Você não mencionou onde mora e a legislação sobre ruídos é regional, ou seja, cada estado/ município tem a sua, no caso específico do Rio de Janeiro (e da maioria das cidades) a legislação não diz que não pode haver barulho à noite, pelo contrário, ela apenas impõe limites a esses ruídos, limites estes que também existem durante o dia, só que um pouco maiores, logo, assim como não se é obrigado a se manter em absoluto silêncio à noite, utilizando uma expressão sua, “pisando em ovos”, também não se pode fazer o que quiser durante o dia. A Lei existe e vale para as 24 horas que compõem o mesmo!
Nos condomínio, principalmente os mais novos, o problema do barulho é uma constante, por uma questão de economia, as construtoras minimizam a expessura das paredes entre as unidades, bem como nas lajes, o que faz com que qualquer ruído, até mesmo uma forma mais forte de pisar, soe como um estrondo no apartamento de baixo ou do lado e isso gera várias desavenças entre os condôminos.
Primeiramente não tenho em mãos o contrato de assessoria de adminsitração firmado entre a empresa e o condomínio, mas você deve lembrar que a empresa apenas faz o que o síndico determina, ou seja, eles não te advertiram e sim o condomínio, sob as ordens do síndico, a empresa foi apenas o canal para que a advertência chegasse até você. Você deve buscar, junto ao síndico, quais as alegações da vizinha de baixo com relação ao barulho que a incomoda, se tal fato de fato não vem ocorrendo e você não se deu conta que pode estar incomodando, coisas assim. Outro ponto a ser observado é se outros vizinhos também não reclamaram junto a adminsitração interna.
Particularmente não recomendo o envio de carta de advertência quando apenas um vizinho reclama de barulho, isto é uma questão muito subjetiva, o barulho que me incomoda pode não incomodar a você e vice versa. Como a função do síndico é zelar pela coletividade e o barulho só afeta a um condômino/ morador, não se trata de disturbio que afeta a comunidade, logo, deve ser resolvido diretamente entre as partes, amigavelmente ou não, não cabendo ao síndico se envolver no caso como representante do condomínio.
Não vejo subsídios para uma ação de calúnia justamente pela subjetividade do tema.
Emerson Viana
“Obrigado pela resposta.
Segui a sugestão do amigo João Batista e verifiquei no cartório que realmente é de uma pessoa só. Está registrado como lote (está como se não tivesse prédio aqui).
Mesmo não sendo condomínio, o proprietário não pode cobrar quanto quiser como taxa de conservação e manutenção. Tem alguma lei que limite essa taxa? Eu não tenho a obrigação de pagar se não sei pelo que estou pagando, certo?
Outra coisa, o IPTU chegou para o prédio inteiro (estou em um setor comercial) e está todo como comercial, mas apenas a loja do térreo é comercial, os kitnets são todos (sem exceção) residenciais. Mas o proprietário não quer mudar a finalidade do kitnets para residencial. Tenho que pagar IPTU comercial pela minha residência? Como me defendo disso?
Obrigado! Fico imensamente grato pelas respostas! Ajudarão a todos os moradores aqui do prédio!
Émerson Viana”
Emerson, corforme ressaltamos na resposta anterior, o que regulamenta a relação de vocês é o contrato de locação. É preciso verificar o que ele diz a respeito da taxa de manutenção, não existe lei que normatize tal cobrança, o mesmo vale para o IPTU, imagino que não existam carnês individuais para cada unidade e sim uma só inscrição para todo o lote, visto que para a prefeitura as edificações não existem. O correto é que ele legalize a situação dos imóveis, obtendo a inscrição para cada um deles, onde será feita a retificação do fim do imóvel, ou seja, alterado no caso das kitnetes de comercial para residencial, porém, volto a afirmar, você deve verificar primeiro o que diz o contrato de locação a respeito.
Estas coisas devem ser observadas antes de se fechar o negócio justamente para evitar problemas como este.
Carmen
“Moro em um condomínio com vinte condôminos.Realizou-se uma reunião onde todos os condôminos foram convocados mas só catorze compareceram. Foi votada e aprovada a substituição do revestimento externo com onze votos à favor e três contra.Minha dúvida é a seguinte:essa obra é qualificada como voluptuária? É possível se anular essa reunião por falta de quorum suficiente para decidir sobre a execução da obra?
Muita grata”
Prezada Carmen,
Em primeiro lugar é preciso saber o estado das fachadas, existem pontos soltos ameaçando cair ou mesmo pontos onde tal revestimento já tenha caído?
Caso positivo, se trata de obra necessária e não voluptuária, logo, não é necessário quorum especial, dependendo do caso o síndico não necessita nem de assembléia para iniciar as obras.
Caso a mudança do revestimento tenha fins meramente estéticos, se trata de obra voluptuária, sendo necessário o quorum previsto na sua convenção para obras deste tipo (normalmente 2/3 de condôminos). Vale lembrar que neste caso o quorum de 2/3 (14 pesoas no seu condomínio de 20 unidades) deve aprovar a matéria e não somente estar presente, ou seja, se 14 pessoas estiveram presentes à assembléia, TODAS deveriam ter votado a favor, como em sua pergunta você afirma que três foram contrárias, a aprovação teria sido feita de forma irregular e cabe sim a anulação da assembléia.
Lembro que a anulação da assembléia deve ser feita mediante determinação judicial, ou seja, você deve ingressar com uma ação cível requerendo a anulação da mesma devido a não atender as exigências legais para deliberar sobre o tema proposto.
Lembramos que as fachadas devem ser revisadas periodicamente e que a responsabilidade civil e criminal no caso de um acidente de queda de reboco/ pastilhas em uma pessoa é do síndico do condomínio.
E você? Tem alguma dúvida sobre condomínios?
Deixe sua pergunta nos comentários que toda quarta feira a seção TIRA DÚVIDAS esclarece para você.
Lembrei de vc, Marcelo. http://ricostudio.blogspot.com/2008/02/condomnio.html
abraços
Gostaria de saber sobre uma multa qye o condominio me aplicou, acho arbitraria demais, pois foi por causa do salão de festas que minha filha reservou, adolescentes vieram em numero de aproximadamente 100 pessoas e não souberam se comportar, logo a mãe acabou com a festa e mandou todos se retirarem, pois estavam incomodando os demai condominos, que efetivamente reclamaram ao sindico que não estava no local na hora do ocorrido, porem a festa mal começou e já acabou e por isso o sindico me deu uma multa, achei um absurdo, e ainda me suspendeu por 12 meses o uso do salão de festas, sendo que tenho agendado para o dia 01/03/2008, ao que me parece é um absurdo, estou pensando numam ação judicial, o que posso fazer?
O síndico está fazendo obras voluptuárias (reformando o hall de entrada,reformando a sauna), porém existe obras urgentes a serem realizadas como o vazamento das colunas nas garagens. Além disso ele realizou estas obras antes de passar pela assembléia e quando passou não tinha 2/3 para aprovação e boa parte dos votos foram procurações antigas fornecidas para o síndico. Agora vem a pergunta o que eu posso fazer com relação a isso? E como não havia um fundo de obras ele utilizou das despezas ordinárias, ele não é obrigado a pagar o rateio destas obras também? Ele é isento das despesas condominiais e não das benfeitorias?
o condominio onde moro esta querendo comprar um terreno do lado do condominio e estao querendo ratear o custo por todos os condominos. hoje pago 400 reais de condominio e estao querendo cobrar nos proximos 10 meses 2500 reais para fazer frente ao investimento do terreno. nao tenho condicoes de pagar esse valor. a maioria pode decidir pela compra e eu tenho que pagar o novo valor? para valores materiais nao deveria ter 100% de concordancia? o que devo fazer?
Mora em um prédio , pago condomínio de 50,00 nessa valor esta incluso, (Funcionário, Administradora, Água e luz do condomínio ,tv a cabo, material de limpeza.) Mas agora a tva (tv a cabo) foi retirada, pois desligaram o ponto adicional da antena coletiva, mas
Em contato com a administradora eles me informarão que o valor que era pago da tv a cabo não será deduzido do condomínio. Isso significa que continuarei pagando o mesmo valor mas não terei mais o beneficio.O que devo fazer
No condomínio onde moro foi feita uma eleição para novo síndico e a chapa derrotada ameaça entrar na justiça pedindo a anulação da Assembléia alegando que a síndica eleita não está em conformidade com a nossa Convenção que diz:”…A administração do condomínio será exercida pelo síndico(a), que deverá ser proprietário e condômino…” . a alegação se baseia no fto da síndica eleita ter apenas um recibo de compra e venda não registrado em cartório,uma vez que o “proprietário” era seu sogro.Alguns condôminos entendem que a nossa convenção contraria o Código Civil, uma vez que este prevê que qualquer pessoa poderá ser síndico eleito em Assembléia, podendo inclusive não ser morador, sem contudo indicar exigências sobre a propriedade.Fica a pergunta : cabe anulação? Vale a Convenção ou o Código Civil?
Grata pela compreensão e aguardo resposta.
MORO EM CONDOMÍNIO COM 39 APTOS, A ATUAL SÍNDICA RESOLVEU DAR ANISTIA AOS INADIMPLENTES (anistiou até o ano de 2006) só irão pagar quem deve o ano de 2007 (em várias prestações), faço parte da comissão e não concordei com esse tipo de anistia, acho que quem deve 05 anos pagaria pelo ao menos 2a e meio e assim por diante, eu sou a única do conselho que sempre paguei o condomínio em dia, as outras, síndica, sub-síndica e + 02 membros tinham acordo e se beneficiaram porque pagaram o ano de 2007. Não aceitaram a minha opinião, disseram que vence a maioria (claro né)?. Se o condomínio está em déficit eu acho que não deveria ser assim. A nova administração foi assumida em nov/2007 e agora a síndica diz que vai aumentar o condomínio em 25%, isso é justo?, falei prá ela que cobrasse daqueles que não pagavam, pois os que sempre pagaram em dia (são +/- 10),serão novamente prejudicados. Eu estou contra este aumento, pois sempre paguei por eles, mais a síndica diz q se eu não pagar irei para justiça, por que nunca colocaram os outros? isto está certo? Posso depositar em juízo? Como devo proceder?
Gostaria de saber se posso impedir evento que teve divulgação inclusive em jornal com venda de convite para jantar para arrecadar fundos para uma entidade.No regulamento interno isso não pode ocorrer o que devo fazer
Olá, boa tarde!
1.Gostaria de saber se eu condômíno juntamente com 1/4 de condôminos, poderíamos anular as assembléias de Dezembro de 2007 e outras, pois o síndico é pai de um dos diretores da construtora do edificio que esta com sérios problemas em sua infra-estrutura?
2. As respectivas assembéias foram convovadas pela administradora condomínio esta que não tinha procuração para representar o síndico?
3. Foi violado um dos itens do regimento interno, relacionado a compra de máquinas de lavar e centrífugas sem o consentimentos dos condôminos e uma geladeira de uma das moradoras, sendo que não apresentado nem a nota fiscal dos produtos comprados?
4. Gostaria de saber qual é ação competente para anular as assembléia e qual o seu rito?
Grato pela antenção!
Moro num edifícil e ao lado da janela do meu quarto abriu um restaurante. A cozinha é virada pro meu quarto e eu não ficaria tão incomodada se fosse apenas barulho de pratos e talheres que tirassem meu sono, mas o problema é que os trabalhadores não tem eduação alguma e cantam, gritam, riem alto até mais ou menos 3h da manhã! Eu, além de chegar em casa cansada e ter que fazer minha obrigações, tenho que ficar ligando todo dia pra relamar com o gerente…ele fala com os trabalhadores, ele se calam por algum tempinho, eu pego no sono e quando noto: A GRITARIA REINA NOVAMENTE!
Me parece que eles fazem isso de propósito, pois se sentem incomodados por ter recebdo uma chamada pelo chefe!
Não aguento mais e até em mudar de residência eu já pensei, mas está longe de acabar meu contrato!
Enfim, que medidas eu devo tomar para que esse barulho acabe e eu volte a ter uma vida normal ?
Grata!
Bom dia caros,
Gostaria de saber se tem como eu supender a taxa de condominio?
Tenho um lote em um condominio em Brasilia e o mesmo é irregular meu lote nem sei onde fica e não posso cerca-lo.
O Condominio está empedido de fazer qualquer tipo de obra devido uma determinação judicial.
Será que tem como eu pedir essa suspenção até que seja resolvido esse problema com a justiça?
abraços.
Oi boa tarde.
Moro em uma apartamento de 4 blocos com 16 apartamento por bloco, diariamente sempre após as 17:30hs crianças se reunem e fazem barulho bem abaixo da janela da minha sala(olha que eu moro no 4 andar)com um barulho insuportável, não tendo condições de assistir tv ou ler um livro, conversei com outros moradores e muitos também reclamam de barulho, inclusive vindo crianças de outro bloco para brincar somente no bloco em que eu moro, já que o condomínio se dispõe de parquinho paras crianças, o que devo fazer, ou se existe alguma ação que eu possa tomar, já que conversar com os pais não tem adiantado pois até ofensas já tive sobre eles!!
Pode o proprietario de uma loja comercial pedir um reajuste absurdo? E caso o inquilino faça uma contraproposta dentro do valor reajustado pelo igpm o proprietario pode dar ordem de despejo, principalmente se deu a entender que já tem outro enteressado querendo pagar bem mais?
Boa noite,
Moro em um condomínio de 16 apartamentos, na última reunião estiveram presentes o síndico e mais 2 condominos que aprovaram um aumento de 30% da cota condominal, retiraram o desconto de 10% que era dado a quem pagasse até o último dia do mês,uma cota extra de 187,50 dividida em 5x para cobrir o que foi tirado da poupança para uma obra no telhado (que havia sido aprovado em outra reunião) e alguns reparos no prédio. O que quero saber é se seria possivel anular essa reunião devido ao aumento abusivo de 30% e a retirada do desconto. Obrigada pela atençao,
Sandra
Boa noite,
Moro em prédio de 16 apartamentos, na última reunião só estavam presentes o síndico e mais 2 condôminos que aprovaram um aumento da cota condominal de 30%, a retirada de um desconto de 10% para quem pagasse o condominio até o último dia do mês (esse desconto existe há pelo menos 5 anos), uma cota extra de 187,50 dividida em 5x para alguns reparos. O que quero saber é se seria possivel anular essa assembléia por achar esse aumento abusivo. Obrigada pela atenção
Sandra
Boa noite!
Gostaria de saber se está correto o sindico cobrar por obras a serem realizadas, como por exemplo instalação de câmaras, além do valor pago pelo condomínio?
Moro em um condomínio no qual raramente tenho sossego, principalmente agora nas férias. Já pensei até em vender minha casa porque não aguento mais tanta falta de respeito.
Hoje é sábado, é já são 22h51 e os adolescentes estão quase na frente da minha casa jogando bola. Aqui não há área de lazer, o que isso não significa que elas tenham que jogar bola dentro do condomínio. Tenho um casal de rottweiler e os cachorros não podem ouvir a bola, acho que nenhum cachorro aguenta tanto barulho de chute e aqueles que de vez em quando faz com que a bola vá direto no nosso portão. Fora isso, já foram jogados por cima do meu muro, garrafas plásticas de coca-cola e vinagre, garfo, bola, pedras, latas vazias de leite condensado. Também já fecharam o portão do condomínio, justamente quando eu estava saindo com meu carro. Comentei com o síndico, mas não adiantou nada, além do mais, os adolescentes negaram que haviam sido eles. Quando na verdade, só eles estavam perto do portão quando eu estava saindo. Isso tudo tem acontecido desde o dia que reclamei do barulho que eles fazem até tarde e fica irritando os cachorros fazendo com que eles se estressem, e eu também, com tanto latido.
Resultado: o síndico nunca tomou uma providência, os pais também não, e o restante dos moradores, que moram um pouco acima da minha casa, tem conhecimento de tudo isso porque já comentei com alguns deles. Só que é aquela história: não é comigo, então, que se dane o resto!
Não sei mais o que fazer. Porque já subi o muro, já troquei o portão por um todo fechado. Coloco tábuas embaixo do portão para meus cachorros não verem quem passa lá fora. . Mas não tem jeito, pois eles derrubam tudo quando esses adolescentes soltam seus cachorros, correm com eles dentro do condomínio ou com suas bicicletas. Os cachorros vem direto para o meu portão, colocam o fucinho nas brechas, e conseguem irritar os meus. Não saio com eles, porque se eu sair, não vou conseguir segurá-los, principalmente o que tem 4 anos. Além do mais, esses adolescentes, já irritam muito meus cachorros.
O que devo fazer, pois tenho pressão alta e ultimamente não tenho aguentado mais com essas crianças mal-educadas. Existe alguma lei que me apóie? Ou terei que me mudar porque o síndico nunca tomou uma providência quanto a isso?